La construcción de viviendas (con los edificios de departamentos como emblema) atraviesa un muy mal momento en la ciudad: en el primer bimestre del año en Rosario los permisos de construcción para nuevas obras fueron un 38% menos que el promedio de la década anterior.
De un lado, constructores lamentan que los precios de venta que ofrecen quedan retrasados por la constante suba de costos de la construcción (para la queja de sus inversores, sobre todo los que deben vender más dólares para financiar los m2 a construir), mientras que para los compradores finales de las unidades los valores siguen siendo muy caros para sus ingresos salariales.
Resultado: se construye menos. Y es que al comprador (y al inversor) le conviene apostar por comprar viviendas usadas, con el plus de la mayor capacidad de negociación que le otorga llevar los billetes ante vendedores que hace tiempo que tienen el cartel de venta colgado en el inmueble.
En ese contexto, el crédito hipotecario vendría a ser el factor que permitiría acercar las partes y motorizar la recuperación de la construcción. A juzgar por los avisos publicitarios y los anuncios en la prensa, el crédito hipotecario -cuya novedad fue su vuelta luego de años de ausencia- es una realidad, pero todavía el financiamiento no mueve el mercado inmobiliario.
“En toda la provincia colocamos 60 créditos hipotecarios Nido”, admitió el presidente del Banco Municipal de Rosario, Claudio Forneris, durante su exposición en el “Panel de Financiamiento” de Converge, el Foro de la Construcción que se realizó en la Bolsa de Comercio de Rosario con más de mil asistentes, lo que muestra la vitalidad de esa cadena empresarial y el delicado momento de transformación que atraviesa tras el cambio de modelo económico.
Forneris no duda en calificar a los 60 préstamos hipotecarios Nido como “escasos”, pero explicó que el armado “a escala provincial y totalmente transparente” provoca que la gestión insuma más tiempo.
Y también expuso una limitante no prevista: la mitad de quienes salieron sorteados para los créditos, luego desisten de tomarlo. El miedo a no poder afrontar los pagos, lleva a que la gente, antes de poner la firma, decida desistir, y eso que la carpeta ya había sido aprobada. Sobre todo, cuando en la memoria colectiva, el concepto UVA se emparentó al riesgo inflacionario, tras la fallida experiencia en el gobierno de Mauricio Macri.
¿Qué ocurre en otros bancos, más grandes y de alcance nacional, como el banco Hipotecario? “Nosotros llevamos efectivizados 1.000 préstamos en todo el país”, aportó el gerente de banca corporativa de Banco Hipotecario, Manuel Puelles, quien también disertó en ese panel.
Ambas cifras explican por qué, si bien se hacen operaciones, el volumen de los hipotecarios no es lo suficientemente robusto para torcer la tendencia del mercado inmobiliario.
Hilando fino, en Buenos Aires, que por tamaño y centralidad anticipa movimientos de mercado, se percibió que el crédito algo movió: aumentaron las escrituraciones y hasta se recuperaron valores de venta. Pero las comparaciones son por ahora contra meses en los que no había créditos, que empezaron tímidamente a aparecer hacia finales de abril de 2024. Por ejemplo, en Buenos Aires se concretaron en enero 3.645 escrituras, de las cuales el 26% se realizaron con hipoteca. El otorgamiento de créditos hipotecarios creció 1.269% en comparación con el mismo mes del año anterior.
Todo es incipiente, pero se traza un rumbo. Y en el foro Converge se buscó analizar cuáles serían los factores que podrían acelerar los tiempos.
Mercado de capitales
“Hasta que no haya en el país un mercado de capitales lo suficientemente robusto en el cual nosotros podamos cubrir nuestros riesgos, va a ser siempre muy trabajoso desarrollar el crédito a largo plazo, como los hipotecarios, porque nuestros ingresos provienen de depósitos a 30/60/90 días”, dijo Puelles, al exponer lo que estima es la principal razón de que no haya un boom de hipotecarios ante la inmensa demanda potencial de ese tipo de créditos.
¿Y estamos cerca de que el mercado de capitales pueda absorber ese riesgo crediticio de los bancos que los ejecutivos pusieron como limitante para que haya una oferta crediticia más importante? “Los jugadores están, como pueden ser aseguradoras, y también hay fondos que algunos operadores sofisticados que podrían explorar ese negocio, pero lo que faltan son las condiciones propicias para que haya quien pueda asumir el riesgo”, estimó Fernando Luciani, CEO del Mercado Argentino de Valores (MAV) y también disertante del panel.
La necesidad de que el orden macroeconómico se asiente, la inflación sea baja de manera sostenida, el superávit fiscal se consolide y el riesgo país tenga valores mucho más bajo de manera contínua, aparecen como algunas de las condiciones que, a decir de Luciani, generarían las condiciones para que se estructuren los fondos que quieran tomar el riesgo de los hipotecarios.
Va de suyo, entonces, que la posibilidad no está a la vuelta de la esquina. Es más, el aumento del dólar financiero que operó desde mediados de marzo llevó a los bancos a no avanzar en el otorgamiento de créditos hipotecarios.
La flexibilización del cepo, el nuevo esquema cambiario, la suba del oficial en un 6% (cuando se esperaba un incremento bastante superior), la suba de tasas en pesos y la suba de la inflación; todas noticias de la última semana, abrieron un compás de análisis en los bancos sobre los planes comerciales para los hipotecarios. Pero de las primeras lecturas, todo lo que tienda a la apertura y normalización cambiaria suma, aunque sea -por ahora- en frasco chico.
Hipoteca de Futuros
El gobierno nacional habilitó el andamiaje normativo para que los bancos puedan otorgar créditos para la compra de vivienda contra boleto y no sólo contra hipoteca, línea conocida como “hipoteca de bien futuro”.
A los constructores y desarrolladores inmobiliarios esta línea les interesa casi más que la tradicional. Es que mientras que el hipotecario tradicional activa la venta de la unidad terminada (a estrenar o usada), la de “bien futuro” financia a quién compra una propiedad a construir (por ejemplo entrando a un fideicomiso al costo para un edificio o un loteo), y de esa manera impulsa la actividad de la construcción.
Pero su implementación no parece muy cercana. Los bancos no parecen muy entusiasmados, pero lo sobrevuelan porque así se lo piden los constructores. Incluso, quienes están viendo la letra chica, tienen algunas dudas, sobre todo en la implementación durante los primeros años.
Además, todavía se deben terminar de encaminar algunas cuestiones operativas, por ejemplo, en los Registros de la Propiedad y Catastro, dos oficinas -que al menos en Santa Fe, no brillan por su productividad. También se debe acomodar la posibilidad de que haya más entidades que puedan registrar los boletos, como los colegios profesionales.
“Antes de seguir avanzando con nuevas líneas, conviene ir consolidando las que están. Hay que focalizarse primero en desarrollar las existentes”, recomienda Puelles, del banco Hipotecario
Por caso, ese banco acaba de lanzar una línea de financiamiento de viviendas industrializadas y modulares, un segmento que está ganando cada vez más relevancia en el mercado de la construcción. “Si bien no requiere hipotecar una propiedad para acceder, solo se otorga para la compra de unidades cuyo desarrollador tiene un convenio firmado con el banco, que hoy serán unos 20”, cuenta y aclara que se trata de un préstamo de carácter personal.
“Estamos acostumbrados a construir con ladrillo. Pero la construcción viene evolucionando en la forma de llevar adelante su tarea. Y la vivienda en serie y modular gana espacio. Nosotros estamos financiando a la base de la pirámide, otorgando un máximo de 50.000 UVAs (alrededor de $70 millones) por el 100% de la vivienda a 6 años, con una tasa de UVA más 15%. No es exactamente el crédito de hipoteca de valor futuro que piden los desarrolladores inmobiliarios, es una forma de apuntalar la construcción”, resalta.
A su turno, Forneris anunció que el Banco Municipal saldrá en unos 60 días a financiar con créditos hipotecarios a compradores de departamentos en edificios no terminados, también con fondeo del gobierno provincial.
“La tasa sería de UVA más 3 por ciento para clientes con cuenta en el banco (la más baja del sistema), se financiarán a 15 años y con tope de 100 millones de pesos”, dijo y luego precisó que solo se financiarán a edificios que estén al menos un 70% construidos.
Si bien es el desarrollador o constructor quien deberá tramitar la inscripción de la obra para ser apta de financiamiento, y eso es lo que se está terminando de ajustar, el tomador del crédito será el comprador de la unidad.
“Vemos que hay un universo muy grande de edificios terminados o a punto de terminarse, que todavía tienen unidades para vender y a nosotros nos da la tranquilidad de que al estar la obra en un 70% el tramo hasta la ocupación es más corto, y por lo tanto es menor el riesgo del proyecto. Por el contrario, si el proyecto estuviera en cero, tendríamos que analizar la constructora, la desarrolladora, y analizar todo el proyecto, lo que dificultaría todo. En cambio, con un 70% de avance, estamos tranquilos que la obra se termina en breve”, abundó Forneris.
Finalmente, en estas dos nuevas líneas del Hipotecario y del Municipal, no se trata de una “hipoteca de bien futuro tradicional”, pero pega en el palo. Y por eso adquiere valor la reflexión final de Puelles: “Veamos lo que se avanzó. La inflación del primer trimestre del año pasado fue del 44% y la de este año fue del 8.6%. A todos nos gustaría ir más rápido, pero me parece que estamos todos en el mismo barco avanzado lo más que se puede dada las condiciones. Y de seguir por el camino de la estabilización, el crédito seguirá mejorando las condiciones”.
